Wie macht die Raumordnung das Wohnen leistbar?

Die Bedeutung der Raumordnung ist umfassend: Sie ist ein zentraler Hebel bei der Stadt- bzw. Gemeindeentwicklung. Sie hat große Auswirkungen auf Umwelt, Klima und Natur. Ebenso kann sie dafür sorgen, dass Wohnen leistbar bleibt bzw. wird – auf vielerlei Hinsicht. Konkret genannt seien hier folgende Punkte:

• Spekulation mit Bauland verhindern – stabile Baugrundpreise ermöglichen
• Zersiedelung bekämpfen – kürzere Versorgungswege halten Kosten niedrig
• Vorbehaltsflächen für leistbaren Wohnbau zu günstigen Preisen sichern
• Grundverkehrssteuerung durch aktive öffentliche Teilnahme
• Leerstände mobilisieren – bebaute, ungenutzte Flächen dem Markt zuführen

Welche Mängel hat die Oö. Raumordnungsnovelle?

Die Oberösterreichische Raumordnungsnovelle 2020 ist inkonsequent. Sie umfasst eine Anhäufung an schönen Überschriften, die nicht oder nur unzureichend im Gesetz abgebildet sind. Informelle Appelle reichen jedoch im Spannungsfeld Gemeinde – Land – Wirtschaft – Umwelt und BürgerInnen keineswegs aus. Das belegen auch konsequentere Zugänge zur Raumordnung in anderen österreichischen Bundesländern.

1. Baulandmobilisierung ist zahnlos: Bauland darf kein Spekulationsobjekt sein. Deshalb muss die Bauordnung Regeln umfassen, die eine zeitnahe Bebauung gewährleistet. Die Nichtbefolgung dieser Regeln muss Folgen haben, die deutlich schwerer wiegen als der „Gewinn“, den ein Baulandeigentümer durch die jährliche Preissteigerung der Grundstücke erfährt. Konsequenterweise muss auch die Rückwidmung bei Nichtbebauung über mehrere Jahre verbindlich geregelt werden. Sonst behalten Baugrundstücke über Jahre und Jahrzehnte hinweg die Funktion eines (gut verzinsten) Ersatz-Sparbuchs.

• Widmungskategorie „sozialer Wohnbau“ zu unverbindlich: Ohne verbindliche Regelung, welches Ausmaß der Raum für sozialen Wohnbau bei Umwidmungen einnehmen muss, ist es unrealistisch, dass die Kategorie „soziale-Wohnbau-Widmung“ nachhaltig zum leistbaren Wohnen beiträgt. Stattdessen muss der Bedarf für sozialen Wohnbau in der Gemeinde die Basis für die Widmungskategorie „Sozialer Wohnbau“ darstellen. Die Berechnung des Bedarfs kann anhand von Wohnbedarfszahlen und Bevölkerungsprognosen treffsicher erhoben werden.

• Kein Geld für Attraktivierung der Ortskerne: Zu einer gesunden Gemeindestruktur zählt ein lebendiges Zentrum. Tatsächlich leiden die Ortskerne in zahllosen Gemeinden – nicht nur in Oberösterreich – aber seit Jahrzehnten an Frequenzverlust. Meist mangelt es auch an zeitgemäßen Verkehrslösungen, oft ziehen Fachmarktzentren und Supermärkte am Ortsrand mit großen Parkplätzen die KundInnen aus den Orts- und Stadtkernen ab. Dieser Entwicklung kann nur Einhalt geboten werden, wenn die Gemeinden auch die nötigen Budgets erhalten, um die Ortskerne zu attraktivieren. Diese fehlen jedoch im Gesetz – es bleibt beim folgenlosen Appell.

• Projekte auf der grünen Wiese bleiben billiger: Ohne Abrisskosten, ohne angrenzende historische Bausubstanz, ohne beengte Verkehrsverhältnisse lässt es sich leichter planen, bauen und wirtschaften. Diese wirtschaftlichen Argumente, die auch in der Vergangenheit immer mehr zur Abwanderung aus den Zentren und zur Ansiedelung von Geschäften mit großen Parkplätzen „auf der grünen Wiese“ geführt haben, werden mit der aktuellen Novelle nicht widerlegt. Wenn aber die Begünstigung von Projekten auf der grünen Wiese bleibt, dann versäumt es die Raumordnung einmal mehr hier für die notwendigen Gegenmaßnahmen zu sorgen.

• Achleitner bei Einkaufszentren-Parkplätzen auf der „grünen Wiese“ umgefallen: Im Begutachtungsentwurf war im neuen §24 (1) der Oö. Raumordnung noch festgelegt, dass maximal die Hälfte der Anzahl der Pflicht-Parkplätze (1 pro 30m² Verkaufsfläche) ebenerdig erfolgen darf – zusätzliche müssten platzsparend auf dem Dach oder in Form einer Tiefgarage erfolgen. In der nunmehr vorliegenden Regierungsvorlage hat Achleitner dieses Ziel aufgegeben. Jetzt darf die volle Zahl der Pflicht-Parkplätze ebenerdig errichtet werden – offensichtlich ein Kniefall vor der Wirtschaftskammer.

• Kein Rezept gegen Zersiedelung enthalten: Lange Verkehrswege, lange Kanäle, lange Strom- und Breitbandleitungen verursachen viel Aufwand, machen die Versorgung teuer, erhöhen die Betriebskosten und entleeren die Taschen der Gemeinden. Auch die Umwelt leidet unter Flächenversiegelung und Bodenverbrauch. Leider ist in Oberösterreich die Zersiedelung bereits stark fortgeschritten. Maßnahmen zur notwendigen Gegensteuerung fehlen in der Raumordnungsnovelle.

Außerdem: Leerstandsmanagement als notwendiges Planungstool fehlt – leerstehende Gebäude für Wohn- und Geschäftszwecke sollten systematisch erfasst werden, um diese wieder in den Wirtschaftskreislauf zurückzuführen.

Sinnvoll wäre auch: Die verpflichtende Vorschreibung von Erhaltungs- und Aufschließungsbeiträgen, auch hinsichtlich der Höhe, einheitlich per Gesetz zu regeln. Im Spannungsfeld der Gemeinde ist hier immer der Druck auf die Verantwortlichen vor Ort groß, was zu einer Solidarisierung mit den Interessenten führen kann. Eine klare gesetzliche Regelung würde daher Abhilfe schaffen.

Problem Abrisskosten: Die notwendige Entsorgung – sprich Abriss – von Altbestand ist oft teuer und schreckt ProjektwerberInnen ab. Für dieses Problem muss politisch im Bereich der Förderkulisse eine Lösung her.

Problem Abstütztechnik bei angrenzenden Gebäuden: Im verdichteten Ortskern stellen aneinandergebaute Objekte ein komplexes Sonderproblem dar, welches ebenso ProjektwerberInnen abschreckt. Auch hierfür müssen wirtschaftliche Perspektiven geschaffen werden, um die anhaltende Abwanderung auf die grüne Wiese zu bremsen.

Parken und Verkehrsprobleme in den Ortskernen: Die stetige Zunahme des Verkehrs hat vielfach die Verkehrswege in den Ortskernen an die Grenze der Belastbarkeit geführt. Leichter erreichbare Geschäfte am Ortsrand sind demgegenüber begünstigt. Antworten auf dieses Problem fehlen in der aktuellen Raumordnungsnovelle.

Was machen andere Bundesländer besser?

Niederösterreich führt konsequenten Bauzwang mit sonstiger Rückwidmung ein: Zur Bekämpfung von Grundstücksspekulation ist in der neuen Niederösterreichischen Raumordnung ein konsequenter Bauzwang vorgesehen. Wird nicht innerhalb von 7 Jahren gebaut, dann erfolgt die Rückwidmung. Alternativ gibt es Raumordnungsverträge, wo nach Zeitablauf das Grundstück an die Gemeinde zum vereinbarten Preis zurückfällt – die Gemeinde kann es dann an andere InteressentInnen weitergeben.

Tirol sorgt mit Bodenfonds für leistbare(re) Baugrundpreise: Tirol hat angesichts der knappen Verfügbarkeit von Bauland – nur etwa 12% des Bundeslandes sind als Dauersiedlungsraum geeignet – bereits mit der Raumordnungsnovelle 1994 einen Bodenfonds eingerichtet. Dieser agiert als Partner der Gemeinden, um geförderte Wohnbauten oder Betriebsansiedelungen zu ermöglichen. Er ist nicht gewinnorientiert, aber kostendeckend. Seine Aufgabe ist der Kauf und die Entwicklung von Grundstücken auf Vorschlag der Gemeinden. Auf diese Art hat er 1.277 Wohnbauprojekte und 95 Betriebsansiedelungen begleitet. Bei einem Jahresumsatz von 5,5 Mio Euro sind das etwa 60 Projekte pro Jahr. Er sorgt für bodensparendes Bauen, für generationengerechte Projekte, leistbare Grundstücke, zukunftsorientierte Mobilitätskonzepte und gute Qualität.

SPÖ-Paket für leistbares Bauland in Oberösterreich

• Bodenbeschaffungsfonds nach Tiroler Vorbild
• Brachliegendes Bauland in Bebauung bringen
• Rückwidmung, wenn neues Bauland nicht bebaut wird

Bodenbeschaffungsfonds: Eine wirksame Idee für leistbares Wohnen aus Tirol soll für Oberösterreich übernommen werden. Das Land Oberösterreich stellt ein Grundkapital zur Verfügung, das den neu zu gründenden „Oberösterreichischen Bodenfonds“ in die Lage versetzt, den Städten und Gemeinden im Land bei Widmungsprojekten zur Seite zu stehen. Die Gemeinden schlagen dem Bodenfonds Grundstücke vor, die sie entwickeln wollen. Dieser kauft die Grundstücke und gibt sie wiederum auf Vorschlag der Gemeinden an BürgerInnen weiter. Der Bodenfonds befreit die Gemeinden als außenstehender „Dritter“ aus der oft schwierigen Doppelrolle als Behörde und Vertragspartner – sie müssen Grundstücke, die sie zu einem leistbaren Preis weitergeben wollen, nicht selbst ankaufen. Sobald der Bodenfonds eine angemessene Stärke in Oberösterreich erreicht hat, ist es für die Gemeindepolitik auch darstellbar, dass Widmungsprojekte ab einer gewissen Größe nur mehr im Wege des Fonds erfolgen können. Auf diese Weise kann der Spekulation Einhalt geboten werden. Die Erfahrungen aus Tirol sollen dabei in idealer Form für unser Bundesland übernommen bzw. soweit nötig angepasst werden.

Gewidmetes Bauland ist keine Sparkasse mehr: Flächenfraß ist schlecht für die Umwelt, für das Klima und für das Zusammenleben in der Gemeinde. Damit die Raumordnung wirksam gegen unnötigen Flächenverbrauch vorgehen kann, braucht das Gesetz „Zähne“. LAbg. Bgm. Erich Rippl tritt daher für eine einfache, aber konsequente Änderung ein: Bauland, das über Jahre hinweg nicht bebaut wird, ist tatsächlich nicht widmungskonform eingesetzt. Damit dieser widmungswidrige Zustand beseitigt wird, sollen die Eigentümer informiert werden, die Baugründe entweder an InteressentInnen weiterzugeben oder selbst zu bebauen – andernfalls droht ihnen nach einer ausreichenden Übergangsfrist (etwa 2030) die Rückwidmung in Grünland. Die/Der EigentümerIn kann natürlich in der Folge wieder um eine Umwidmung ansuchen, die wohl positiv ausfallen wird (weil das Grundstück bereits in der Vergangenheit als Bauland geeignet war). Die Behörde kann allerdings dabei die neue Widmung an Bedingungen knüpfen, die für die kommunale Raumordnung wichtig sind. „Bauland ist derzeit tatsächlich eine gut verzinste Sparkasse, aber dieser Zustand schadet Umwelt und Bevölkerung gleichermaßen. Deshalb muss man steuernd eingreifen“, so Rippl.

Neues Bauland gibt es nur für Bauwillige: Damit sich die (Widmungs-)Sünden der Vergangenheit nicht wiederholen, gilt es einen konsequenten gesetzlichen Riegel vorzuschieben. „Strenge Maßnahmen wie Bauzwang unter konsequenter Fristsetzung bei sonstiger Rückwidmung muss eine Raumordnung, der leistbares Wohnen wichtig ist, umfassen. Auch hier bleibt Achleitner zu viel schuldig“, so Rippl. Weil es im Gesetz keine Verpflichtung zum Bauzwang gibt, könnten einzelne Gemeinden gegeneinander ausgespielt werden. Damit ein „Wettkampf auf Augenhöhe“ und im Sinne der effizienten Flächennutzung stattfindet, müssen sowohl die Kostenfolgen für Bauwillige wie auch der konsequente Bauzwang bereits auf gesetzlicher Basis verankert werden. „Hier darf es keine Hintertüren geben, denn an den Bausünden der Vergangenheit von Sternchenbauten bis roter Zone leidet ganz Oberösterreich noch heute“, ist LAbg. Rippl sicher.

Dringlichkeitsantrag zur Raumordnungsnovelle kommt im Landtag am 24.9.

Bereits bei der kommenden Landtagssitzung bringt der SPÖ-Klub einen Dringlichkeitsantrag mit den 3 Punkten Bodenbeschaffungsfonds, Ablaufdatum für altes Bauland und neues Bauland nur für Bauwillige ein. „Damit würden eine zahnlose Raumordnungsnovelle ein wirksames Instrument für leistbares Wohnen und verantwortungsvolle Flächenverwendung. Diese sozialdemokratische Handschrift fordern wir ein“, so Makor und Rippl.