„Hat gestern noch jeder zweite Wohnungssuchende sich um eine Wohnung in Linz beworben, so spitzt sich dieser Trend heute sogar weiter zu! Von 5 Wohnungssuchenden, wollen bereits 3 eine Wohnung in Linz“, zeigt SPÖ-Klubvorsitzender Christian Makor die aktuelle Dynamik auf. Ebenfalls starke Nachfrage-Zuwächse verzeichnen die Ballungsräume Wels, Braunau und Marchtrenk.

Wohnungs-Bedarfsveränderungen von 2015 auf 2016

Quelle: Land Oberösterreich, Anfragebeantwortung LH-Stv. Haimbuchner

Was bedeutet ein „Nettobedarf von 48.952“ für ganz Oberösterreich (inkl. Linz)?

In ihrer schriftlichen Anfrage haben SPÖ-Klubvorsitzender Christian Makor und SPÖ-Landtagsabgeordnete Roswitha Bauer den Bedarf diesmal konkret nach Haushaltsgrößen abgefragt: Der „Nettobedarf“ ist der seriöseste Wert bei den Bedarfsabfragen, weil dabei mögliche Doppelnennungen bereits abgezogen sind. Wenn jemand bei mehreren Gemeinden wohnungssuchend gemeldet ist, dann wird er nicht mehrfach berücksichtigt.

Der „Nettobedarf von 48.952“ bedeutet für OÖ (inkl. Linz), dass

Summiert man diese Zahlen auf, so zeigt sich, dass insgesamt 95.817 Personen in Oberösterreich auf Wohnungssuche sind. Es kann sich bei diesen Wohnungssuchenden sowohl um neu zuziehende Menschen handeln, wie auch um Teile der oberösterreichischen Bevölkerung, die in eine andere Wohnungsgröße umziehen wollen.

Wie groß ist der „Nettobedarf“ für OÖ ohne Linz?

Interessant ist – aufgrund des hohen Wohnbedarfs im Zentralraum – auch eine OÖ-Bedarfsbilanz ohne Linz. Diese stellt sich wie folgt dar:

Aufsummiert zeigt sich, dass in Oberösterreich (alle 441 Gemeinden mit Ausnahme von Linz) derzeit 41.245 Menschen auf Wohnungssuche sind. Diese 441 Gemeinden erreichen gemeinsam einen Anteil von 43% am gesamten Bedarf von Oberösterreich (inkl. Linz).

Was bedeutet ein „Nettobedarf von 27.835“ für die Landeshauptstadt Linz?

Der „Nettobedarf von 27.835“ bedeutet beispielsweise für Linz, dass

Es kann sich bei diesen Wohnungssuchenden sowohl um neu zuziehende Linzerinnen und Linzer handeln, wie auch um Teile der Linzer Bevölkerung, die in eine andere Wohnungsgröße umziehen wollen. Das entspricht einem Anteil von 57% am gesamten Bedarf von Oberösterreich inkl. Linz.

Wie alt sind die Wohnungssuchenden in Linz?

Auch beim Alter der Wohnungssuchenden macht Linz seinem Ruf als Stadt der Arbeit alle Ehre: Denn die größte Zahl der Wohnungssuchenden ist mit 8.824 in der Zielgruppe „Junge Erwachsene“ von 25-34 Jahren. Knapp danach folgen die 35-49-Jährigen mit einem Bedarf von 8.730 Wohnungen. Generell konzentriert sich in allen Alterskategorien von 18 – 65 Jahre mehr als die Hälfte des jeweiligen Bedarfs auf die Landeshauptstadt. Nur bei den „ganz Jungen“ und den „über 65-Jährigen“ ist der Anteil der Landeshauptstadt am Bedarf unter 50 Prozent. Bei diesen Zahlen handelt es sich wieder um die Anzahl der wohnungssuchenden Haushalte.

Quelle: Land Oberösterreich, Anfragebeantwortung LH-Stv. Haimbuchner

Die logische Folge: Linz wächst (rascher als vom Land geplant)

In der großen Wohnbau-Projektstudie von 2011, auf deren Basis Haimbuchner die oberösterreichische Wohnbauleistung plant, ist die demographische Entwicklung für Linz deutlich langsamer vorgesehen, als sie tatsächlich erfolgt. Erst im Jahr 2020 sollte demnach Linz insgesamt 200.720 Einwohner erreichen. Tatsächlich wurde dieser Wert bereits zum Jahresbeginn 2016 überschritten. Nunmehr wurde vom Land Oberösterreich die Prognosezahl für Linz auf 209.137 zum Jahresende 2020 berichtigt. Inwieweit auch die damit verbundenen zusätzlichen Wohnbau- und Infrastrukturprojekte für die Stadt bereitgestellt wurden, ist unklar.

„Mehr als jede/r zweite Wohnungssuchende möchte in Linz leben. Um diesen Bedarf auch weiterhin einigermaßen decken zu können, brauchen wir in Linz verstärkt Wohnbaumittel des Landes Oberösterreich. Um den aktuellen Bedarf abzudecken, benötigen wir rund 800 geförderte Wohnungen pro Jahr“, so der Linzer Finanzreferent und Vizebürgermeister Christian Forsterleitner.

Hoher Bedarf treibt auch die Mietpreise hoch

Durchschnittliche Privatmieten in Linz-Stadt in allen Wohnwert-Kategorien über dem zulässigen Limit für Wohnbeihilfe

Für private Mietwohnungen, die pro Quadratmeter (inkl. Steuern) mehr als 7 Euro im Monat kosten, gewährt das Land Oberösterreich keine Unterstützung aus der Wohnbeihilfe. Offizielle Argumentation des zuständigen Wohnbaureferenten ist, dass dies „preistreibend“ wäre – es also die privaten Mieten weiter antreiben würde. Ein Blick in den Immobilienpreisspiegel der oberösterreichischen Wirtschaftskammer aus dem Jahr 2016 offenbart die Realitätsferne dieser Argumentation: In sämtlichen Wohnwertkategorien (mittel, gut und sehr gut) liegen die Preise in Linz bereits über den € 7/m² – die Bandbreite reicht von € 7,15 bis € 10,67, je nach Wohnwert und Wohnungsgröße (jeweils inkl. UST, exkl. Betriebskosten). Hinzu kommen noch Betriebs-, Heizkosten, Strom, usw. Außerdem sind die Mieten seit dem Erscheinen des Immobilienpreisspiegels im Frühjahr 2016 schon wieder deutlich gestiegen, wie den jüngsten Meldungen aus der Immobilienbranche zu entnehmen ist.

Auch Eigentumspreise steigen stark an: Linz +36,1%, OÖ +30,7% von 2010 bis 2016

Der von der Statistik Austria vor 2 Wochen präsentierte Häuserpreisindex (HPI) belegt, dass auch die Preise für Eigentum stark steigen. In der Stadt Linz sind demnach die Preise für Wohnungseigentum binnen 6 Jahren um 36,1% gestiegen (im Vergleich VPI 2010-2016 insgesamt +11,7%). Auch die Preise für Einfamilienhäuser in Oberösterreich (ohne Linz) sind im gleichen Zeitraum um +30,7% gestiegen. Die Immobilienpreise sind also im Durchschnitt 3 Mal so schnell gestiegen wie die allgemeine Inflation – im vergangenen Jahr ist die Preissteigerung laut Statistik Austria sogar besonders hoch ausgefallen.

Was zu tun ist? Möglichkeiten in Land & Bund nutzen!

„Den Wohnbau in Oberösterreich zu alter Stärke führen und offensiv die Bundes-Wohnbauoffensive ansprechen! Das schafft Wohnraum, Arbeitsplätze und bremst den Mietpreis“, ist SPÖ-Klubvorsitzender Christian Makor überzeugt.

Baustellen im Land angehen: Wohnbeihilfe und Wohnbaubudget

Gerechtigkeit für Junge gibt es nur mit Reparatur der entwerteten Wohnbeihilfe

Wohnbeihilfe gibt es im Zentralraum nur mehr für Mieter von gemeinnützigen Wohnbauträgern. Warum? Weil für (nur) private Mieten eine Mietzinsobergrenze von € 7/m² brutto gilt. Angesichts der höheren Marktpreise ist es äußerst unrealistisch in Linz-Stadt private Wohnungen zu finden, die diesen Kriterien entsprechen. Das weiß auch der zuständige Wohnbaureferent Haimbuchner: Denn in seiner Sonderstudie des Wohnbauressorts steht auf Seite 108: „zum angemessenen Mietzins (in Linz derzeit ca. 7,00 Euro netto)“. Das Projekt hat im Zeitraum 2011-2012 stattgefunden. Haimbuchner war damals bereits Wohnbau-Landesrat. Trotzdem blieb er untätig und hat sogar einschlägige Landtagsinitiativen der SPÖ für eine Anhebung der Mietzinsobergrenze für Wohnbeihilfe abgelehnt. Deshalb erhalten heute viele Junge beim Start in ihre erste Wohnung keine Wohnbeihilfe. Dieser Fehler muss – auch aus Gründen der Generationengerechtigkeit – rasch korrigiert werden. Weil das „Hotel Mama“ für Junge keine Dauerlösung ist.

Wohnbaubudget aufwerten: Hilfe für Wohnungssuchende und Arbeitsmarkt-Turbo

Zurück zu alter Stärke muss die Devise im Wohnbauressort heißen. Denn hat das Wohnbauressort des Landes vor den Haimbuchner-Jahren immer über mehr als 300 Millionen Euro/Jahr verfügt, so hat es diesen Wert seitdem nie wieder erreicht. Anstatt die Inflation auszugleichen, wurde wiederholt gekürzt, wodurch für Wohnbau und Wohnbeihilfe immer weniger Geld zur Verfügung steht. Weil aber Wohnen ein Grundbedürfnis ist und der Bedarf in Oberösterreich hoch ist, soll das Wohnbauressort perspektivisch gestärkt werden. Ein sinnvoller Schritt dazu wäre auch die Wiedereinführung der Zweckbindung der den Ländern im Rahmen des Finanzausgleichs zur Verfügung gestellten Wohnbaumittel inklusive sämtlicher Rückflüsse.

Zielgerichteter Wohnbau: Bauen, wo der Bedarf hoch ist

Die vom Wohnbauressort des Landes präsentierten Bedarfszahlen zeigen de facto auf, dass drei Fünftel der Wohnungssuchenden in Linz-Stadt suchen. Dieser Bedarf wird aber derzeit im Bauprogramm des Landes nicht abgebildet. Die Gründe dafür sind unklar. Auch die Situation in Marchtrenk oder Braunau, wo sehr hoher Bedarf besteht, muss geklärt werden. Eine entsprechende Anfrage des SPÖ-Landtagsklubs ist bereits in Vorbereitung.

Bundeswohnbauoffensive: Nicht kritisieren, sondern mitmischen!

30.000 Wohnungen warten darauf abgeholt zu werden

Nach Bewältigung der letzten Herausforderungen, steht die große Bundeswohnbau-Offensive in den Startlöchern. Erste Baustellen sollen bereits 2017 eröffnet werden. „Das Duo Stelzer-Haimbuchner muss diese große Chance nutzen und einen gerechten Anteil der Bundes-Wohnbauoffensive nach Oberösterreich holen. Denn nicht nur bei Landwirtschafts-Förderungen müssen so viele Euros wie möglich nach Oberösterreich geholt werden“, argumentiert Makor. Insgesamt umfasst die Bundeswohnbau-Offensive ein Volumen von 5,75 Milliarden Euro, das in Wohn- und Wohnumfeldinvestitionen fließen soll. Das Geld wird zu günstigen Konditionen von der Europäischen Investitionsbank zur Verfügung gestellt.

Flankierende Maßnahmen: Aktiver nutzen, was brach liegt

Zweitwohnsitzabgabe hilft Gemeinden und kann Immobilien mobilisieren

Es ist mit den zuständigen Referenten Strugl und Hiegelsberger vereinbart, dass im Zuge der Novellierung des Tourismusgesetzes eine gerechte Zweitwohnsitzabgabe – auf freiwilliger Basis – eingeführt wird. Die Gemeinden erhalten damit die Möglichkeit steuernd einzugreifen, wenn aufgrund hoher Zweitwohnsitzanteile in der Gemeinde Probleme entstehen. Die Einhebung dieser Abgabe kann auch dazu führen, dass Personen, die mehrere Zweitwohnsitze nur selten nutzen, diese einer Vermietung zuführen, wodurch der Druck am Wohnungsmarkt vermindert wird. „Es ist sicher sinnvoller, wenn einerseits Mieteinnahmen lukriert werden und andererseits jemand einen schönen Platz zum Wohnen hat, anstatt dass eine Immobilie kaum genutzt wird“, ist SPÖ-Klubvorsitzender Makor überzeugt.

Leerstände mobilisieren, Spekulation mit Bauland und Immobilien, modernes Mietrecht

Steigende Immobilienpreise stellen in Kombination mit der aktuellen Niedrigzinsphase eine ernsthafte Spekulationsgefahr dar. „Wohnbau und Bauland müssen in erster Linie zum Erfüllen der Wohnträume der Oberösterreicherinnen und Oberösterreicher dienen. Deshalb gilt es sorgsam darüber zu wachen, inwieweit die Spekulation ein Ausmaß erreicht, dass den Grundbedürfnissen der Bevölkerung schadet“, zeigt Makor auf. Eine zeitgemäße Überarbeitung des österreichischen Mietrechts wäre ebenfalls ein wichtiger Schritt zu mehr Gerechtigkeit im Wohnbereich. Ein konkretes Modell für ein einfaches und gerechtes „Universalmietrecht“ hat die Bundes-SPÖ bereits als Diskussionsgrundlage erarbeitet.